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임차 전대형 스타터 킷
임대인 동의부터 손익분기까지 — 월세로 시작하는 합법 경로.
1. 임차 전대형 시작 전 체크리스트2. 전대형 오픈 전 최종 점검 체크리스트3. 전대형 수익·비용 계산 시트
약 65%
전대 예시(1박 12만 원·월세 150만 원)의 손익분기 가동률 — 가동률 60%면 월 25만 원 적자
출처: 에어비앤비 할 집 구하는 법
이런 항목들로 시작합니다
이 집이 어느 제도에 해당하는지 판별했다 — 주택에서 손님을 받는 합법 경로는 셋뿐입니다: 외국인관광 도시민박업(도시, 외국인만), 농어촌민박(농어촌 지역), 한옥체험업(한옥이면 전국·내국인 가능·실거주 의무 없음) (근거: 공유숙박 규제 총정리)
오피스텔이 아니다 — 오피스텔은 건축법상 업무시설이라 숙박업 신고도 도시민박업 등록도 원천 불가. 하루·이틀 단위로 손님을 받는 순간 미신고 영업입니다 (근거: 오피스텔 단기임대 가이드)
도시형 생활주택(원룸형)·근린생활시설이 아니다 — 도시민박업 등록 대상에서 제외 (근거: 외국인관광 도시민박업 등록 가이드)
건축물대장·등기부등본의 용도란이 주택 5종(단독·다가구·아파트·연립·다세대) 중 하나다 — 실제로 주거로 써도 서류상 용도가 다르면 등록 불가 (근거: 외국인관광 도시민박업 등록 가이드)
연면적 230㎡ 미만이다 — 아파트·연립·다세대는 우리 세대 전용면적 기준(공용면적 제외) (근거: 외국인관광 도시민박업 등록 가이드)
🔒 나머지 63개 항목 + 계산 시트 + 진행 저장 + PDF
안에 뭐가 들어 있나
1. 임차 전대형 시작 전 체크리스트
체크 32개- 1. 합법 등록 경로 판별 — 예쁜 집이 아니라 "등록되는 집"
- 2. 임대인 전대 동의 — 이 사업의 필수 서류 1번
- 3. 아파트·공동주택이라면 — 동의서가 사실상 최대 관문
- 4. 불법 운영 리스크 — 전부 해법과 짝으로
- 5. 물건·입지·경쟁 판별
2. 전대형 오픈 전 최종 점검 체크리스트
체크 32개- 1. 서류·등록 최종 확인
- 2. 이웃 민원 예방 — 신고 한 건이 수사 단서가 되는 환경
- 3. 보험 — 사고 이후엔 늦습니다
- 4. 게스트 신원 정책 — 받을 수 있는 손님과 없는 손님
- 5. 안전시설·시설 상태 최종 점검
3. 전대형 수익·비용 계산 시트
체크 4개- STEP 1. 수입부 — 월 매출
- STEP 2. 차감부 — 매달 나가는 돈 (월세가 주인공)
- STEP 3. 결과 — 월 순이익과 손익분기 가동률
- 월세 민감도 — 같은 집, 월세만 바꿔서 다시 계산
- 넣지 않은 비용 — 실전은 이 시트보다 나쁩니다
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자주 묻는 질문
월세 집으로 해도 합법인가요?
임대인의 서면 동의가 있으면 가능합니다. 동의 없는 전대는 민법 제629조에 따라 계약 해지 사유가 됩니다. 킷에 동의받는 법과 계약서 특약 문구 예시가 들어 있습니다.
월세 내고도 남나요?
구조에 따라 갈립니다. 검증 예시(1박 12만 원·월세 150만 원)의 손익분기 가동률은 약 65%였습니다. 킷의 계산 시트에 내 숫자를 넣으면 내 손익분기가 나옵니다.
초기 비용은 얼마나 필요한가요?
보증금 외 지출, 특히 인테리어는 마진 계산이 끝난 뒤에 예산을 정하는 것이 순서입니다. 계산 없이 먼저 쓰면 회수 기간의 함정에 빠지기 쉽습니다.
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