전월세 전환 계산기

전월세 전환, 어떻게 계산하나요?

공식은 간단합니다. 월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12. 예를 들어 전세 3억원 계약을 보증금 1억원 월세로 바꾸면, 전환 대상은 2억원이고 전환율 4.5% 기준 월세는 2억 × 4.5% ÷ 12 = 75만원입니다. 반대로 보증금 1억·월세 75만원 집을 전세로 환산하면 75만 × 12 ÷ 4.5% = 2억원을 보증금에 더해 전세 3억원 상당이 됩니다. 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회의 공식 계산기와 같은 방식입니다.

전환율의 법적 근거는 주택임대차보호법 제7조의2입니다. 임대차 기간 중이나 계약 갱신 때 보증금을 월세로 돌리는 경우, ① 연 10%와 ② 한국은행 기준금리 + 2%p(시행령 제9조) 중 낮은 비율을 초과할 수 없습니다. 기준금리가 연 2.5%(2025년 5월 인하 후 유지)이므로 현재 법정 상한은 연 4.5%입니다. 이 상한을 넘는 월세 부분은 무효이고, 초과 지급분은 반환 청구할 수 있습니다. 다만 이 제한은 기존 계약의 전환에만 적용되고, 신규 계약의 월세 책정이나 월세→전세 환산에는 적용되지 않는다는 점이 실무에서 자주 혼동되는 부분입니다.

주의할 점

• 기준금리가 바뀌면 법정 전환율도 바뀝니다. 계산기 상단에서 기준금리를 직접 수정할 수 있으니, 계약 시점의 기준금리를 한국은행 홈페이지에서 확인해 반영하세요.
• 시장 전환율은 지역·주택유형별로 법정 상한과 다릅니다(보통 더 높음). 신규 계약 협상에는 한국부동산원 R-ONE의 지역별 전월세전환율 통계를 참고하세요.
• 상가건물 임대차는 상가건물 임대차보호법이 적용되어 전환율 상한이 다릅니다(이 계산기는 주택 기준).
• 보증금을 낮추고 월세를 높이면 임차인의 목돈 부담은 줄지만 매달 지출이 늘어납니다. 전환 전 대출 이자율과 비교해 유불리를 따져보세요. 전환율이 대출금리보다 높으면 보증금을 유지(또는 대출)하는 편이 유리할 수 있습니다.