에어비앤비 한 달 수익, 실제로 얼마나 될까 — 유형·가동률별 순이익 계산

에어비앤비 수익 후기를 찾아보면 "월 300만 원 벌었다"는 글과 "월세도 못 건졌다"는 글이 나란히 있습니다. 둘 다 거짓말이 아닐 가능성이 큽니다. 같은 플랫폼이라도 어떤 집을, 어떤 조건으로 돌리느냐에 따라 결과가 완전히 갈리기 때문입니다. 특히 매달 임차료가 나가는 집인지, 원래 내 소유의 남는 공간인지 하나만으로도 월 순이익이 100만 원 넘게 벌어집니다. 그러니 남의 후기에 적힌 '월 얼마'는 그 사람의 조건에서 나온 값일 뿐, 내 숙소에 그대로 옮겨지지 않습니다.

그래서 남의 후기 대신 계산 구조를 먼저 잡는 편이 낫습니다. 매출과 비용을 항목별로 쪼개고, 숙소 유형 세 가지에 가동률 50·70·90%를 대입해 월 순이익이 어떻게 달라지는지 표로 정리했습니다. 아래 숫자는 전부 예시 가정이지만, 계산 틀 자체는 어떤 숙소에든 그대로 대입할 수 있습니다.

매출은 단가와 가동률, 딱 두 개로 정해집니다

월 매출은 1박 실질 단가 × 30일 × 가동률입니다. 실질 단가는 게스트가 결제하는 금액 중 숙박요금과 청소비를 합쳐 1박당 평균 얼마가 들어오는지를 말합니다. 청소비를 따로 받더라도 결국 예약 단위로 들어오는 돈이므로, 계산할 때는 박당 금액으로 눌러서 보는 쪽이 실수가 적습니다.

가동률은 한 달 중 예약이 찬 날의 비율인데, 광고성 후기에서 가장 자주 부풀려지는 항목이기도 합니다. 후기가 쌓이기 전의 신규 리스팅은 검색 노출 자체가 적어 첫 두세 달 동안 50%를 넘기기 어렵고, 교외 숙소는 주말에만 수요가 몰려 연평균으로 보면 생각보다 낮게 나옵니다. 뒤의 표에서 50%, 70%, 90% 세 구간을 전부 계산한 이유입니다.

비용의 출발점은 수수료 15.5%입니다

2026년 5월 25일부터 한국 호스트에게는 단일 수수료 체계가 적용됩니다. 기존에는 호스트가 약 3%, 게스트가 14.1~16.5%를 나눠 냈지만, 이제는 호스트 정산액에서 15.5%가 한 번에 빠지고 게스트에게는 별도 서비스 수수료가 붙지 않습니다. 1박 20만 원으로 게시하면 호스트 손에 들어오는 돈은 16만 9,000원입니다. 이 수수료는 숙박요금만이 아니라 청소비처럼 호스트가 설정한 추가 요금에도 함께 부과됩니다. 개편의 배경과 요금 재조정 요령은 수수료 구조 정리 글에서 따로 다뤘습니다.

수수료 아래로 이어지는 비용은 크게 네 덩어리입니다.

• 청소비 — 예약이 끝날 때마다 발생하는 변동비입니다. 외주 기준 원룸은 3만 원 안팎, 독채는 8만 원을 넘기도 합니다. 게스트에게 청소비를 받아도 그 돈에서 수수료가 빠진 뒤 외주비로 다시 나갑니다.
• 공과금·통신 — 전기·가스·수도에 와이파이, OTT 구독까지. 게스트가 없어도 기본요금은 나갑니다.
• 소모품·유지 — 어메니티, 세제, 침구 세탁, 자잘한 수선. 한 달 단위로 뭉치면 무시하기 어려운 금액이 됩니다.
• 임차료 — 월세로 운영한다면 매달 고정으로 나가는 가장 큰 비용입니다. 뒤에서 보듯 손익분기를 사실상 이 항목이 결정합니다.

유형·가동률별 월 순이익 시나리오

계산에 쓴 가정

대표 유형 세 가지를 놓고 계산했습니다. 본인 조건이 다르면 표의 숫자만 바꿔 끼우면 됩니다. 예약당 평균 숙박일수는 한 달 청소 횟수를 정하는 값입니다.

가동률 50·70·90%의 월 순이익

수수료 15.5%를 매출 전체에 반영하고 한 달을 30일로 계산한 결과입니다. 세금, 초기 세팅비, 호스트 본인의 응대·관리 시간은 반영하지 않았습니다.

표를 읽는 법

월세 오피스텔인 A가 가장 눈에 띕니다. 가동률 70%를 채워야 겨우 본전이고, 한 달의 90%를 채워도 남는 돈이 32만 원입니다. 여기서 세금과 내 인건비까지 빼면 사실상 남는 게 없습니다. 반면 임차료가 없는 B는 50%만 차도 월 100만 원이 넘게 남습니다. 살고 있는 집의 남는 공간이나 자가를 활용하는 쪽이 구조적으로 안전한 이유입니다.

C는 절대 금액이 커 보이지만 함정이 있습니다. 교외 독채가 연평균 90%를 유지하는 일은 사실상 없고, 주말 중심 수요 특성상 50~60%면 상위권입니다. 게다가 건물을 마련하는 데 들어간 투자금과 감가는 이 표에 없습니다. 그 돈의 기회비용까지 넣으면 그림이 달라집니다.

손익분기 가동률 구하는 법

매달 고정으로 나가는 돈(임차료+공과금+소모품)을 예약 1박이 남기는 돈(단가의 84.5%에서 박당 청소비를 뺀 금액)으로 나누면, 한 달에 몇 박을 채워야 본전인지 나옵니다. 그 일수를 30으로 나눈 값이 손익분기 가동률입니다. 위 가정을 대입하면 이렇게 됩니다.

• A 오피스텔(월세 90만 원): 약 70% — 한 달 21박을 채워야 0원입니다. 신규 리스팅이 초반에 도달하기 쉽지 않은 수치입니다.
• B 실거주 주택(자가): 약 7% — 한 달 2~3박이면 적자는 면합니다.
• C 교외 독채(자가): 약 7%. 다만 같은 집을 월세 150만 원에 빌려 운영한다고 가정하면 손익분기가 약 35%로 뛰어오릅니다.

결국 손익분기를 움직이는 변수는 단가도 청소비도 아니고 임차료입니다. 어떤 집을 어떤 조건으로 확보하느냐가 수익률의 팔 할이라는 얘기인데, 보증금·월세 조건별 마진 비교는 숙소용 집 구하는 법의 표와 이어서 보면 됩니다.

수익을 갉아먹는 숨은 비용

표에 넣지 않았지만 실제 통장에서는 빠져나가는 항목들입니다. 후기 속 "순수익"이 부풀어 보이는 이유 대부분이 여기에 있습니다.

• 침구·수건 교체 — 세탁으로 버티는 데 한계가 있어 몇 달마다 새로 사게 됩니다.
• 파손·분실 — 보상 절차가 있어도 소액은 그냥 넘어가는 경우가 많습니다.
• 공실 기간의 고정비 — 예약이 없어도 월세·관리비·통신비는 그대로 나갑니다.
• 보험료 — 화재보험에 영업배상책임 담보까지 얹으면 연 단위로 제법 됩니다.
• 초기 세팅비의 감가 — 가구·가전·촬영에 들어간 몇백만 원은 몇 년에 걸쳐 회수해야 할 투자금입니다.
• 각종 할인 — 오픈 초기 할인, 장기 숙박 할인, 프로모션은 전부 실질 단가를 깎습니다.
• 내 시간 — 메시지 응대, 체크인 문제 해결, 비품 조달. 인건비를 0원으로 잡으면 부업이 아니라 무급 노동이 됩니다.

같은 집도 결과가 다른 이유

첫째는 입지입니다. 도시 지역에서 외국인관광 도시민박업으로 등록해 운영하면 내국인 숙박에 제약이 있어, 외국인 수요가 약한 동네에서는 가동률의 상한 자체가 낮아집니다. 반대로 관광 수요가 검증된 상권은 단가와 가동률이 같이 올라갑니다. 등록 유형에 따라 받을 수 있는 손님이 달라진다는 점은 시작 전에 반드시 확인해야 할 부분입니다.

둘째는 계절입니다. 교외 독채는 여름 휴가철과 연말에 예약이 몰리고 주중과 비수기는 비는 구조라, 성수기 한 달 실적으로 연 수익을 추정하면 크게 어긋납니다. 적어도 비수기를 포함한 6개월 이상을 평균해서 봐야 실제 체감 수익에 가까워집니다.

현실적인 기대치

월 수백만 원이 불가능하다는 얘기가 아닙니다. 다만 그 숫자는 임차료 부담이 없거나 낮고, 단가가 높은 유형을, 수요가 검증된 입지에서 돌릴 때 나오는 결과입니다. 시작 전에 위 표의 가정을 본인 숫자로 바꿔 세 구간을 전부 계산해 보고, 가동률 50%에서도 버틸 수 있는 구조인지부터 확인하는 것이 순서입니다.

마지막으로 위 계산은 전부 세전 기준입니다. 숙박 수입은 사업소득으로 신고 대상이고 규모에 따라 부가가치세 문제도 생기므로, 실제 손에 남는 돈은 호스트 세금 가이드를 함께 읽고 세무 전문가나 관할 세무서에 확인한 뒤 판단하시길 권합니다.