영업신고증 없으면 11월 12일부터 플랫폼 중개 금지, 유예기간 없이 그날 바로

2026년 11월 12일부터 영업신고증이 없는 숙소는 예약 플랫폼에 올릴 수 없다. 개정 공중위생관리법이 그날 시행되면서, 플랫폼이 숙소의 영업신고증을 확인하지 못하면 중개, 그러니까 손님과 이어주는 일 자체를 못 하게 된다.

에어비앤비는 2024년 10월부터 이미 신고증을 요구해왔고, 부킹닷컴도 파트너 화면에서 허가번호와 등록증 사본을 받고 있다. 그동안은 플랫폼 각자의 방침이었다. 이제 법으로 정해졌고, 여기에는 봐주는 기간이 없다.

지금 할 일

먼저 결론부터 본다. 신고증 자체는 접수한 날 나온다. 오래 걸리는 건 신고하러 가기 전에 해두어야 할 일들이다.

첫째, 건축물대장을 뗀다. 정부24 누리집에서 뗄 수 있고, 컴퓨터가 어려우면 가까운 주민센터나 구청에서도 된다. 소유자가 아니어도 신청할 수 있어서 남의 건물이라고 막히지 않는다. 매물을 보는 중이라면 계약서에 도장을 찍기 전에 확인해두는 게 좋다.

여기서 볼 것은 용도라고 적힌 항목 하나다. 거기에 숙박시설이라고 적혀 있으면 신고까지 하루면 끝난다. 주택이나 근린생활시설이라고 적혀 있으면 용도를 바꾸는 허가부터 받아야 하고, 이게 이 일에서 제일 오래 걸린다.

둘째, 용도가 숙박시설이 아니면 관할 구청 건축과에 전화한다. 신고보다 이게 먼저다. 용도를 바꾸는 데 기간이 얼마나 걸리는지, 정화조를 키워야 하는지, 비용이 얼마나 드는지를 묻는다. 건물마다 답이 달라서 전화로 물어보는 것 말고는 미리 알 방법이 없다. 이 답을 듣기 전에는 언제 문을 연다는 계획을 세울 수 없다.

셋째, 업종을 정한다. 아래 표에서 내 경우를 찾는다.

넷째, 위생교육을 받는다. 신고할 때 수료증을 함께 내야 해서, 교육을 미루면 신고도 같이 밀린다.

다섯째, 관할 시군구청에 신고한다. 서류 두 개를 들고 가면 그날 신고증이 나온다.

여섯째, 신고증 사본을 플랫폼 계정에 올린다. 에어비앤비를 쓰고 있다면 에어비앤비 영업신고 셀프 점검으로 제출 상태부터 확인해도 된다.

용도가 이미 숙박시설이면 둘째를 건너뛴다. 그러면 남은 건 교육 받고 신고하는 일뿐이라 시간은 문제가 되지 않는다.

내 숙소는 어느 업종인가

업종은 그 건물이 무엇이고, 내가 거기 사는지, 어디에 있는지로 정해진다. 어떤 업종은 신고를 하고 어떤 업종은 등록을 하는데, 내는 서류가 다를 뿐 둘 다 관할 시군구청에서 한다.

숙박업에 일반과 생활 두 가지가 있는데, 기준은 취사시설이다. 부엌이 없으면 숙박업(일반), 있으면 숙박업(생활)이다. 이름만 보면 반대로 느껴지는데, 여기서 말하는 생활은 손님이 밥을 해 먹으며 지낸다는 뜻이다. 취사시설을 갖춘 이런 건물은 건축물대장에 생활숙박시설로 적히고, 흔히 생숙이라고 줄여 부른다.

한옥체험업은 거주 요건이 없다는 점이 다르다. 농어촌민박과 외국인관광 도시민박업은 신고하는 사람이 그 집에 살아야 하지만, 한옥체험업 조문에는 그런 요건이 없다. 내가 살지 않는 한옥으로도 등록할 수 있다는 뜻이다.

업종마다 요건이 따로 있다. 도시에 사는 집으로 하려면 외국인관광 도시민박업 등록 가이드를, 시골집이라면 농어촌민박 신고 방법과 요건을, 한옥이라면 한옥스테이 창업을 보면 된다.

표의 다섯 줄 어디에도 내 경우가 없다면, 그 건물에서는 지금 상태로 숙박업을 할 수 없다는 뜻이다. 도시의 아파트인데 내가 살지 않는 경우가 대표적이다. 이때 남는 선택은 셋이다. 건물 용도를 바꾸거나, 요건이 되는 다른 건물로 옮기거나, 영업을 접는 것이다. 신고 없이 계속 파는 건 선택지가 아니다. 11월 12일부터는 플랫폼이 그 숙소를 올려두지 못한다.

한 가지 덧붙일 게 있다. 농어촌민박과 외국인관광 도시민박업, 한옥체험업 이 셋은 공중위생관리법에서 숙박업으로 치지 않는다. 그래서 이번 개정 조항도 조문 그대로 읽으면 이 셋에는 걸리지 않는다. 다만 찾아봤지만 정부가 그렇다고 공식으로 밝힌 자료는 없었다. 이 셋 중 하나로 하고 있다면 관할 시군구청에 한 번 물어보고 넘어가는 편이 안전하다.

영업신고증은 접수한 날 나온다

공중위생관리법 시행규칙은 신고를 받은 구청이 즉시 신고증을 내주도록 하고 있다. 접수해서 서류를 보고 결재가 나면 그 자리에서 준다. 서울 성동구는 이 처리기간을 3시간 이내로 안내한다. 지자체 한 곳의 예지만, 며칠씩 걸리는 일이 아니라는 건 이 안내로 알 수 있다.

수수료는 없고, 대신 면허세를 낸다. 영업 허가나 신고를 받을 때 지자체에 내는 지방세다. 성동구 기준으로 27,000원에서 67,500원 사이인데, 금액은 지역마다 다르니 관할 시군구청 위생 담당 부서에 확인해야 한다.

낼 서류는 두 개뿐이다. 하나는 영업시설 및 설비개요서로, 내 숙소의 시설과 설비를 적어 내는 서식이다. 다른 하나는 위생교육을 마치면 나오는 수료증이다.

건축물대장이나 토지이용계획확인서, 전기안전점검확인서 같은 건 담당 공무원이 자기 컴퓨터로 조회해서 확인한다. 따로 떼어 낼 필요가 없다. 서류를 열 몇 개 준비해야 하는 일이 아니다.

위생교육은 신고 전에 받아두는 게 순서다. 법은 신고하려는 사람이 미리 받으라고 하고, 어쩔 수 없는 사정이 있을 때만 영업을 시작한 뒤 6개월 안에 받는 걸 예외로 둔다. 대상과 시간은 숙박업 위생교육 대상과 시간에 정리돼 있다.

공무원이 시설을 보러 오는 건 신고증을 내준 다음이다. 확인이 필요한 경우에 신고증을 내준 뒤 30일 안에 하게 돼 있고, 성동구는 15일 이내로 운영한다. 검사를 통과해야 종이를 주는 게 아니다. 신고증이 먼저고 점검은 나중이다.

소방 서류는 안 챙겨도 된다. 신고할 때 내는 안전시설등 완비증명서는 목욕장업에만 해당하고 숙박업은 대상이 아니다. 다만 건물을 짓거나 고칠 때 적용되는 소방 기준은 따로 있으니, 용도를 바꾸는 경우라면 구청 건축과에 물어볼 때 소방도 함께 물어보는 게 좋다.

11월 12일에 바뀌는 것

바뀌는 내용 자체는 간단하다. 플랫폼이 숙소의 영업신고증을 확인해야 하고, 확인하지 못하면 그 숙소를 중개할 수 없다.

여기서 말하는 플랫폼은 법에서 통신판매중개자라고 부르는 쪽이다. 에어비앤비나 부킹닷컴처럼 손님과 숙소를 온라인에서 이어주는 예약 사이트가 여기 해당한다.

이 법은 2025년 11월 11일에 만들어졌고 시행까지 1년을 뒀다. 그 1년이 2026년 11월 12일에 끝난다. 그날 이후로 따로 봐주는 기간은 없고, 이미 플랫폼에 올려둔 숙소도 똑같이 적용받는다.

새로 의무를 지는 쪽은 숙소가 아니라 플랫폼이다. 신고증을 확인해야 하는 것도, 확인하지 못하고 중개하면 과태료를 무는 것도 플랫폼이다. 조문 어디를 봐도 숙소를 운영하는 사람에게 새로 생기는 의무는 없다.

그렇다고 마음을 놓을 일은 아니다. 오히려 과태료를 무는 쪽이 플랫폼이라는 게 숙소에는 불리하다. 플랫폼 입장에서 보면, 과태료를 감수하면서까지 신고증이 확인 안 되는 숙소를 올려둘 이유가 없다. 확인이 안 되면 그냥 내린다. 숙소 입장에서는 사실상 판매 금지다.

조문에 예외가 하나 붙어 있는데, 그것도 같은 방향이다. 플랫폼이 신고 안 된 숙소를 발견하고 바로 내리면 플랫폼은 책임을 면한다. 애매할 때 플랫폼이 택할 안전한 길이 내리는 쪽이라는 뜻이다.

참고로 이번 개정으로 처벌이 무거워졌다는 이야기가 도는데, 그렇지 않다. 신고 없이 숙박업을 하면 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금인데, 이건 지금도 그대로 있는 조항이고 이번 개정에서 손대지 않았다. 이번에 새로 생긴 건 플랫폼이 무는 과태료뿐이고, 그 금액도 아직 안 정해졌다.

신고는 하루, 용도변경은 몇 달

정리하면 이렇다. 11월 12일까지 남은 시간을 신고 준비에 쓸 필요는 없다. 신고증은 서류만 갖추면 그날 나온다.

시간을 잡아먹는 건 건물 용도다. 건축물대장의 용도가 숙박시설이 아니라면, 지금 해야 할 일은 신고 서류를 챙기는 게 아니라 구청 건축과에 전화를 거는 것이다. 매물을 보고 있다면 계약 전에 대장부터 떼는 것이고.

같은 값의 건물이라도 용도가 뭐라고 적혀 있느냐에 따라 문을 여는 시점이 몇 달씩 차이 난다. 그 종이 한 장을 계약 전에 보느냐, 잔금을 치르고 나서 보느냐의 차이다.

이 글은 제도를 정리한 것이고, 내 건물에 실제로 무엇이 적용되는지는 건물과 지역에 따라 다르다. 최종 판단은 관할 시군구청 담당 부서나 전문가에게 확인해야 한다.