게스트하우스 2,269곳을 뽑아봤더니, 절반이 이미 문을 닫았습니다

게스트하우스 창업을 알아보는 사람에게 "무슨 업종으로 등록할 거냐"고 물으면 대개 답이 막힙니다. 당연합니다. 게스트하우스는 법에 없는 이름이기 때문입니다.

인허가 원부에서 상호에 '게스트하우스'가 들어간 곳을 전부 뽑아봤습니다. 2,269곳이 나왔습니다. 그리고 그중 절반은 이미 문이 닫혀 있었습니다.

게스트하우스는 업태가 아니라 이름입니다

간판은 같아도 서류상 업종은 제각각입니다.

절반 가까이가 외국인관광 도시민박업이고, 그다음이 농어촌민박입니다. 둘을 합치면 열에 일곱입니다. 한옥체험업과 관광숙박업도 섞여 있습니다.

표에 '여관업'이 보일 텐데, 지금은 없는 이름입니다. 숙박업(일반)으로 통합돼서 새로 신고할 수는 없습니다.

업종이 다르면 받을 수 있는 손님이 달라집니다. 간판이 같아도 옆집은 내국인을 받아도 되고, 우리 집은 받으면 형사처벌입니다. 그래서 "게스트하우스 창업"으로 검색해 나온 글을 그대로 따라가면 위험합니다. 그 글이 어느 업종을 전제로 썼는지부터 봐야 합니다.

같은 시기에 시작한 다른 숙소보다 빨리 접습니다

2,269곳 중 1,177곳. 절반이 넘습니다. 물론 이 숫자를 다른 업종 옆에 그냥 놓을 수는 없습니다. 게스트하우스는 2010년대 중반에 몰려 생긴 젊은 업종이라, 1980년대 여관까지 섞인 숙박업 전체와 나란히 두면 조건이 다릅니다.

그래서 같은 시기에 문을 연 곳끼리만 비교했습니다. 2012년부터 2019년 사이에 인허가를 받은 숙소들입니다.

조건을 맞춰도 격차는 그대로입니다. 게스트하우스는 다섯 중 둘이 5년을 못 넘겼습니다. 다른 숙박업은 넷 중 하나였습니다. 5년이 아니라 지금까지로 넓히면 차이는 더 벌어집니다. 게스트하우스는 63%, 다른 숙박업은 39%가 이미 문을 닫았습니다.

왜 그럴까요. 방금 본 업종 구성에 답이 있습니다. 도시민박과 농어촌민박이 열에 일곱인데, 두 업종 모두 법으로 크기가 묶여 있습니다. 연면적 230㎡ 미만. 방을 늘리고 싶어도 못 늘립니다.

객실 수가 적힌 877곳을 세어봤습니다. 열에 여섯은 방이 다섯 개 이하였습니다. 방이 적으면 비수기에 고정비를 버틸 힘이 얇습니다. 물론 폐업 이유가 원부에 적혀 있지는 않으니, 여기까지는 구조를 보고 짐작한 것입니다.

2015년의 붐, 2020년의 반전

붐은 짧았습니다.

2015년에 289곳이 문을 열며 정점을 찍었습니다. 그 뒤로 개업은 계속 줄었습니다. 2019년에 한 번 반등했지만 거기까지였고, 폐업은 매년 올라갔습니다. 두 선이 뒤집힌 해는 2020년입니다. 개업이 76곳으로 주저앉는 동안 폐업은 162곳까지 갔습니다. 외국인 손님이 사라진 시기와 겹칩니다.

뒤집힌 채로 3년이 갔습니다. 다시 돌아선 건 2023년이고, 2025년에는 개업 88곳에 폐업 48곳까지 벌어졌습니다.

정리는 끝난 것 같습니다. 그렇다고 살아남은 집이 더 튼튼하다는 뜻은 아닙니다. 개업은 아직 2015년 정점의 3분의 1이고, 2020년에 닫은 집들은 실력이 아니라 입국 차단에 맞은 겁니다.

서울과 부산의 폐업률이 높습니다

부산이 제일 많이 닫았습니다.

부산과 서울이 60% 안팎, 강원과 경남은 낮은 편입니다. 그런데 이걸 "부산에서 하면 위험하다"로 읽으면 안 됩니다. 2015년 붐이 시작된 곳이 서울과 부산입니다. 먼저 시작했으니 먼저 닫은 곳도 많습니다. 그 이상은 원부에 안 나옵니다.

그래서 어느 업종으로 가야 하나

업종을 가르는 건 위치가 아닙니다. 내국인을 받을 거냐, 이 하나입니다.

내국인을 받아야 하나	위치	갈 길
아니오(외국인만)	도시, 본인이 그 집에 거주	외국인관광 도시민박업
예	농어촌·준농어촌	농어촌민박 (거주 6개월 선행)
예	도시	도시민박업으로는 불가. 숙박업(일반) 신고 또는 호스텔업 등록

도시민박은 내국인을 받을 수 없습니다. "원칙적으로"라는 말로 넘어갈 문제가 아닙니다. 어기면 미신고 숙박업이 되고, 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금 대상입니다.

예외는 딱 두 가지입니다. 서울과 부산에서 지정된 플랫폼으로만 받는다면 연 180일까지 열려 있습니다. 도시재생지역 마을기업이 운영하는 경우도 됩니다. 정부가 내국인도시민박업을 새로 만들겠다고 했지만 2026년 8월 현재 법은 아직 그대로입니다. 요건은 외국인관광 도시민박업 등록 가이드에 정리해 두었습니다.

농어촌민박은 오늘 이사부터 해야 할 수도 있습니다. 기본은 읍·면입니다. 광역시 개발제한구역이나 시 동지역 녹지도 준농어촌으로 쳐주는 경우가 있으니, 애매하면 시·군·구에 먼저 물어보세요. 집은 본인이 사는 단독주택이나 다가구주택, 넓이는 230㎡ 미만이어야 합니다.

그리고 그 시·군·구에 6개월 이상 살고 있어야 신고할 수 있습니다. 집을 빌려서 할 거라면 6개월이 아니라 3년입니다. 그래서 이 길은 "집부터 알아보자"가 아니라 "어디에 살 것인가"부터 정해집니다. 상세 기준은 농어촌민박 신고 요건에 있습니다.

규모를 키우고 싶다면 호스텔업이 남습니다. 공용 취사장과 샤워실, 손님끼리 어울릴 공간을 갖추면 관광진흥법으로 등록할 수 있습니다. 객실이 몇 개 이상이어야 한다는 규정은 없습니다. 지금 어디에 몰리는지는 호스텔이 새로 생기는 동네에 따로 정리해 두었습니다.

시작 전에 확인할 것

• 아파트나 빌라라면 이웃 동의부터. 도시민박은 공동주택일 때 이웃 동의가 필요합니다. 실무에서 가장 많이 걸리는 관문입니다.
• 5년을 버틸 계획인지 계산해 보세요. 같은 시기에 시작한 게스트하우스의 45%가 5년을 못 넘겼습니다. 초기 투자금을 몇 년에 걸쳐 회수할지 숫자로 적어두면 판단이 달라집니다.
• 주변에 몇 집이 있고 몇 집이 닫았는지 보세요. 숙박 상권 지도에 주소를 넣으면 반경 안 영업 중인 숙소와 최근 5년 문 닫은 자리가 함께 뜹니다.

이 숫자의 한계

상호에 '게스트하우스'가 들어간 곳을 기준으로 뽑았습니다. 그렇게 운영하면서 다른 이름을 쓰는 집은 빠졌고, 이름만 그렇고 실제로는 다른 형태인 집도 섞여 있을 수 있습니다.

업종끼리 비교할 때는 나이 차이가 끼어듭니다. 그래서 존속 기간을 그냥 비교하는 대신, 같은 시기에 문을 연 곳끼리 5년 내 폐업률을 봤습니다. 지역별 폐업률에는 이 보정을 넣지 못했습니다. 일찍 붐이 온 지역일수록 숫자가 높게 나옵니다.

인허가 원부 기준이라 미신고 운영은 잡히지 않고, 개업과 폐업이 행정에 반영되기까지 시차가 있습니다. 2026년은 집계가 진행 중이라 연도별 그래프에서 뺐습니다. 지역 이름은 원부 표기를 따랐습니다.