호스텔 창업, 지금 가장 뜨는 동네는 성수도 홍대도 아닙니다

호스텔 창업을 알아보는 사람들에게 어느 동네가 좋냐고 물으면 대답이 비슷합니다. 성수동이요, 홍대요, 요즘 뜨는 데요. 그래서 인허가 원부를 직접 뜯어봤습니다. 관광진흥법상 호스텔업으로 등록된 전국 1,965곳 전수입니다. 결과는 예상과 달랐습니다.

먼저, 호스텔이 정말 늘고 있는 건 맞습니다

완만하게 오르다가 작년에 계단을 하나 올라섰고, 올해는 7개월 만에 작년 한 해를 넘겼습니다.

같은 기간 폐업은 조용합니다. 최근 1년 새로 인허가받은 호스텔이 492곳인데, 문 닫은 곳은 11곳뿐입니다. 아직 정리 국면이 오지 않았다는 뜻인데, 뒤집어 보면 지금 영업 중인 호스텔 상당수가 아직 한 번의 비수기도 온전히 겪지 않았다는 말이기도 합니다.

그래서 어디에 생겼나

최근 1년간 새로 인허가받은 호스텔 492곳의 위치입니다.

성동구는 상위권에 없고, 마포구는 7위입니다. 호스텔이 몰리는 곳은 서울 도심, 그중에서도 종로와 중구였습니다.

종로는 특히 극단적입니다. 지금 영업 중인 호스텔이 120곳인데 그중 90곳이 최근 1년 안에 인허가를 받았습니다. 영업 중인 호스텔의 75%가 1년도 안 된 신생이라는 뜻입니다. 중구도 68%로 비슷합니다. 원래 있던 상권이 커진 게 아니라, 최근 1~2년 사이에 만들어진 상권에 가깝습니다.

호스텔은 생각보다 작습니다

객실 수가 기재된 1,218곳을 보면 중앙값이 9실입니다. 평균은 13.6실인데 큰 곳 몇 개가 끌어올린 값이라 중앙값이 현실에 가깝습니다. 종로구와 중구만 따로 봐도 똑같이 9실이었습니다. 연면적은 기재된 곳 기준 중앙값 681제곱미터, 그러니까 200평 남짓입니다.

흔히 떠올리는 대형 백패커스가 아니라 건물 한 채를 개조한 열 실 남짓 규모가 이 시장의 표준이라는 뜻입니다. 객실 아홉 개로 나오는 매출을 먼저 계산해 보면, 감당할 수 있는 임차료와 공사비의 상한이 꽤 빨리 정해집니다.

종로 안에서도 몰리는 곳은 따로 있습니다

최근 1년 종로·중구에 생긴 호스텔을 법정동까지 내려서 보면 관철동 19곳, 종로5가 12곳, 창신동 9곳, 숭인동 8곳 순입니다. 관철동은 종각역 뒤 젊은 층이 몰리는 골목이고, 창신동과 숭인동은 동대문 시장과 붙어 있는 동네입니다.

지도로 겹쳐 보면 두 갈래가 보입니다. 하나는 지하철과 관광 동선을 따라간 무리, 다른 하나는 동대문 상권의 오래된 건물을 고친 무리입니다. 같은 종로구라도 앞의 골목과 뒤의 골목은 손님도 단가도 다릅니다. 구 단위 통계만 보고 들어가면 이 차이를 놓칩니다.

마포는 호스텔 동네가 아니라 다른 시장입니다

마포에서 벌어지는 일은 호스텔이 아니었습니다. 도시민박 582곳은 서울 자치구 중 1위이고, 2위 강남구(259곳)의 두 배가 넘습니다.

상업지에 건물이 많은 종로·중구에는 호스텔이, 주택이 촘촘한 마포에는 도시민박이 들어선 셈입니다.

그래서 "홍대 근처에서 숙박업 하고 싶다"는 생각으로 호스텔 매물을 찾으면 잘 안 보입니다. 그 동네에서 실제로 벌어지는 일은 외국인관광 도시민박 쪽이기 때문입니다.

부산과 여수는 이미 찬 시장에 가깝습니다

영업 중인 호스텔 수만 놓고 보면 순위가 완전히 다릅니다. 1위가 여수시 238곳, 2위가 부산 수영구 141곳이고 종로는 3위입니다. 하지만 여수는 최근 1년 신규가 상위권에 없고, 수영구는 141곳 중 신규가 40곳(28%)입니다.

쌓인 물량은 많은데 새로 들어가는 사람은 줄었다는 신호입니다. 광안리와 여수 밤바다처럼 관광 수요가 확실한 곳은 이미 자리를 잡을 만큼 잡았다고 읽는 편이 맞습니다. 반대로 종로·중구는 지금 들어가는 사람이 많은 대신, 경쟁자도 같이 지금 들어오고 있습니다.

들어가기 전에 확인할 것

숫자가 좋아 보인다고 바로 매물부터 보러 다니면 계약금이 위험합니다. 호스텔은 신고만으로 되는 사업이 아니라 관광진흥법상 등록 대상이라, 건물 조건에서 걸리는 경우가 많습니다.

• 용도: 건축물대장상 용도가 숙박시설인지, 아니면 용도변경이 필요한지. 변경이 필요하면 그 비용과 기간이 사업계획의 절반을 좌우합니다.
• 학교 근처인지: 학교 주변은 교육환경보호구역으로 지정돼 숙박시설이 제한되거나 별도 심의를 거쳐야 하는 경우가 있습니다. 매물을 보기 전에 확인하는 편이 안전합니다.
• 소방: 객실 구조를 바꾸면 소방시설 기준이 따라옵니다. 인테리어 견적만 잡고 소방을 빼놓으면 나중에 예산이 어긋납니다.
• 주변 공급: 반경 안에 이미 몇 곳이 영업 중인지, 최근에 몇 곳이 문을 닫았는지. 종로처럼 1년 사이 90곳이 생긴 동네라면 이 확인이 특히 중요합니다.

마지막 항목은 숙박 상권 지도에서 주소만 넣으면 바로 볼 수 있습니다. 반경 안 영업 중인 숙소와 최근 5년 문 닫은 자리가 같이 표시됩니다. 창업 절차 전반은 호스텔 창업 절차와 비용에 따로 정리해 뒀습니다.

이 숫자의 한계

모두 행정안전부 인허가 원부 기준입니다. 신고하지 않고 운영하는 곳은 잡히지 않고, 개업·폐업이 행정에 반영되기까지 시차가 있습니다. 2026년 수치는 7월까지의 집계라 연말까지 더 늘어납니다. 또 인허가는 "문을 열었다"는 기록이지 장사가 잘된다는 뜻이 아닙니다. 종로의 신규 90곳이 2년 뒤에도 남아 있을지는 이 데이터로 알 수 없습니다.