같은 시기에 정반대 방향의 두 소식이 국내 공유숙박 판을 흔들고 있다. 한쪽에서는 그동안 외국인 손님만 받을 수 있던 도시 숙소에 내국인까지 합법적으로 받을 길이 제도화 문턱까지 왔고, 다른 한쪽에서는 영업신고를 하지 않은 숙소가 예약 자체를 받지 못하도록 플랫폼이 문을 닫기 시작했다. 문은 넓어지는데 동시에 조여진다. 내 숙소가 어느 쪽에 서 있는지 모른 채 성수기를 보내면, 합법화의 수혜는 놓치고 단속의 불이익만 떠안을 수 있다.
규제는 지역과 개별 조건에 따라 다르게 적용된다. 아래는 2026년 하반기 현재의 사실관계를 호스트 관점에서 정리한 것이며, 최종 판단은 관할 지자체와 세무·법률 전문가 확인을 거치는 것을 전제로 읽어달라.
지금 무슨 일이 벌어지고 있나
흐름은 두 갈래다. 하나는 합법 범위의 확대다. 원칙적으로 도시 지역에서 내국인을 받는 공유숙박은 불법이었지만, 정부가 이를 제도로 끌어안는 방향으로 움직이고 있다. 다른 하나는 불법 숙소에 대한 압박 강화다. 영업신고 없이 운영되던 숙소를 플랫폼이 걸러내기 시작했다. 결과적으로 '합법 경로를 갖춘 숙소'와 '그렇지 못한 숙소'의 격차가 올해 하반기에 크게 벌어진다.
두 흐름은 모순처럼 보이지만 사실 같은 목표를 향한다. 급증하는 외래 관광객을 감당할 숙박 공급을 늘리되, 그 공급을 합법·등록된 숙소로만 채우겠다는 것이다. 그래서 준비된 호스트에게는 기회이고, 준비되지 않은 호스트에게는 리스크다.
내국인 공유숙박, 지금 어디까지 합법인가
핵심부터 정리하자. 도시에서 손님을 받는 대표적 합법 업종인 외국인관광 도시민박업은 이름 그대로 손님이 외국인일 때만 유효하다. 같은 집이라도 내국인을 받으면 위법 소지가 생긴다. 이 벽을 넘기 위해 마련된 것이 ICT 규제샌드박스의 공유숙박 실증특례다.
실증특례를 통하면 서울과 부산에서, 정부가 지정한 실증특례 플랫폼을 거치는 조건으로 내국인 손님을 합법적으로 받을 수 있다. 다만 조건이 붙는다.
- 지역 제한 — 서울·부산 등 지정 지역 안에서만 적용된다.
- 연 180일 상한 — 호스트별 영업일이 1년에 180일 이내로 제한된다. 전업으로 매일 돌리는 구조는 애초에 허용되지 않는다.
- 실거주 의무 — 호스트가 그 집에 실제로 거주한다는 사실을 증명할 수 있어야 한다. 원룸·오피스텔 등은 대상에서 빠진다.
- 지정 플랫폼 경유 — 아무 채널에서나 내국인을 받는 게 아니라, 실증특례 사업자로 지정된 플랫폼을 통해야 특례가 적용된다.
중요한 변화는, 이 실증특례가 한시적 실험 단계를 넘어 임시허가로 전환되는 국면에 들어섰다는 점이다. 실증특례는 원래 기한이 정해진 임시 조치인데, 검증을 마치면 임시허가를 거쳐 정식 제도로 넘어가는 절차를 밟는다. 즉 '언젠가 끝날 실험'이 아니라 '제도로 굳어지는 과정'으로 방향이 잡혔다.
제도화(관광진흥법 개정)는 어디까지 왔나
진짜 판을 바꾸는 건 법이다. 정부는 2024년 규제혁신 추진과제에서 내국인 도시민박 제도화를 신산업 규제혁신 과제로 못 박았다. 방향은 관광진흥법에 공유숙박업이라는 업종을 새로 만들어, 지금처럼 실증특례라는 우회로가 아니라 법으로 내국인 공유숙박을 허용하자는 것이다.
경제 부처도 같은 신호를 보냈다. 숙박시설의 품질을 끌어올리기 위해 숙박업 진흥 체계 자체를 손보겠다는 정부 답변이 나왔고, 그 배경에는 2027년 외국인 관광객 3,000만 명이라는 목표가 있다. 지금의 숙박 공급으로는 이 숫자를 감당하기 어렵다는 계산이다.
다만 아직 통과된 법이 아니라 추진 중인 방향이라는 점은 분명히 해야 한다. 실거주 의무를 얼마나 풀지, 영업일 상한을 둘지, 기존 숙박업계와의 형평을 어떻게 맞출지가 쟁점으로 남아 있다. 임대료 상승, 안전관리, 기존 등록 숙박업소의 반발이 여전한 과제다. 그래서 '내일 당장 내 오피스텔에서 내국인을 받아도 된다'는 뜻으로 읽으면 안 된다. 방향은 열렸지만 조건은 아직 확정 전이다.
반대편의 압박 — 에어비앤비 영업신고 의무화
합법의 문이 넓어지는 동안, 불법 숙소를 걸러내는 조치는 이미 현실이 됐다. 에어비앤비는 국내에서 영업신고 의무화를 단계적으로 시행했다.
- 신규 숙소 — 2024년 10월 2일부터, 새로 등록하는 숙소는 영업신고 정보와 영업신고증을 제출해야만 등록이 가능하다.
- 기존 숙소 — 2025년 10월 16일 오전 8시(한국시간)부터, 이미 운영 중이던 숙소에도 영업신고 의무가 전면 적용됐다.
- 예약 차단 — 이 시점까지 영업신고 정보와 영업신고증을 제출하지 못한 숙소는 2026년 1월 1일 이후의 예약을 받을 수 없게 됐다.
즉 지금 이 글을 읽는 시점(2026년 하반기)에 아직 영업신고를 제출하지 않았다면, 그 숙소는 이미 신규 예약을 받지 못하는 상태일 가능성이 높다. 다행히 되돌릴 여지는 있다. 차단 이후라도 영업신고 정보와 영업신고증을 제출하면 제출 시점부터 다시 정상 운영이 가능하다. 문제는 '나중에 하면 되지'라고 미루는 동안 성수기 예약이 통째로 빠져나간다는 점이다.
여기서 오해하기 쉬운 부분이 있다. 이 예약 차단은 에어비앤비가 자율적으로 시행하는 플랫폼 정책이다. 하지만 그 밑에는 더 무거운 현실이 깔려 있다. 애초에 숙박업 신고 없이 영업하다 적발되면 공중위생관리법에 따라 2년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금 대상이 된다. 플랫폼에서 안 걸리면 괜찮은 문제가 아니라는 뜻이다.
내 숙소가 어떤 업종으로 신고 가능한지부터 헷갈린다면, 외국인관광 도시민박업 등록과 오피스텔 단기임대의 합법 경계, 시골이라면 농어촌민박 신고 요건을 먼저 확인하는 게 순서다.
내 숙소는 어느 경로로 합법이 되나 (유형별 정리)
에버픽이 국내 제도를 호스트 관점에서 다시 정리한 표다. 같은 '집'이라도 어떤 업종·경로를 타느냐에 따라 내국인을 받을 수 있는지, 어디까지 되는지가 갈린다.
| 합법 경로 | 내국인 손님 | 핵심 조건 |
|---|---|---|
| 외국인관광 도시민박업 | 원칙 불가(외국인만) | 도시지역, 실거주, 연면적 등 요건 |
| 공유숙박 실증특례(임시허가 전환 중) | 가능(조건부) | 서울·부산, 연 180일, 실거주, 지정 플랫폼 경유 |
| 농어촌민박 | 가능 | 읍·면 등 농어촌지역, 거주요건, 230㎡ 미만 |
| 한옥체험업·일반/생활숙박업 | 가능 | 업종별 시설·인허가 요건 충족 |
| 관광진흥법 공유숙박업(신설 추진) | 가능(예정) | 법 개정·발효 전까지는 적용 불가 |
표의 마지막 줄이 이 글의 핵심이다. 지금은 우회로(실증특례)로만 열려 있는 내국인 공유숙박이, 법이 통과되면 정식 업종으로 자리 잡는다. 그 전까지는 내 숙소가 위 네 경로 중 하나에 확실히 들어가 있는지가 합법과 불법을 가른다.
그래서 호스트는 지금 뭘 해야 하나
- 내 숙소의 신고 상태부터 확인한다. 영업신고증이 있는지, 플랫폼에 제출됐는지. 미제출이라면 이게 1순위다. 미루는 만큼 예약이 빠진다.
- 내가 어떤 업종에 해당하는지 못 박는다. 도시냐 농어촌이냐, 실거주냐 아니냐에 따라 갈 수 있는 업종이 정해진다. 애매하면 관할 지자체에 직접 문의한다.
- 내국인을 받고 싶다면 합법 경로를 확인한다. 도시에서 내국인을 받는 유일한 합법 통로는 현재 실증특례다. 조건(지역·180일·실거주·지정 플랫폼)을 못 맞추면 아직은 기다리는 게 맞다.
- 제도화 일정을 주시한다. 관광진흥법 개정이 통과되면 게임의 규칙이 바뀐다. 지금 준비된 호스트가 그때 가장 먼저 움직일 수 있다.
규제가 어떻게 얽혀 있는지 전체 지도가 필요하다면 공유숙박 규제 총정리를 함께 보면 도움이 된다. 이 글이 '2026 하반기 변화'라면, 그 글은 '제도 전체 구조'다.
흔한 오해 세 가지
"내국인 공유숙박이 합법화됐다더라." — 아직 아니다. 법이 통과된 게 아니라 제도화가 추진되는 단계다. 지금 내국인을 합법으로 받는 길은 조건이 까다로운 실증특례뿐이다.
"플랫폼에서 안 내리면 괜찮다." — 플랫폼 노출 여부와 법적 적법성은 별개다. 영업신고 없는 숙박업은 그 자체로 처벌 대상이다.
"오피스텔도 곧 풀린다더라." — 방향은 완화 논의가 있지만, 실거주 의무·건축물 유형 같은 조건이 어떻게 정리될지는 확정 전이다. 확정된 법으로 계산하고, 추측으로 투자하지 않는 게 안전하다.
참고: 지금 호스트들이 실제로 검색하는 것
에버픽이 확인한 국내 검색 데이터를 보면, 이 주제에 대한 관심의 결이 드러난다. '공유숙박'은 월 약 450회, '에어비앤비 합법'은 약 130회, '에어비앤비 영업신고'와 '에어비앤비 신고'는 각각 월 10회대로 검색된다. 볼륨 자체는 크지 않지만, 이 키워드들의 공통점은 하나다 — 대박 정보가 아니라 '내가 걸리지 않을까'라는 불안에서 나온 검색이라는 것. 그래서 이 주제는 유행이 아니라, 호스트라면 언젠가 반드시 부딪히는 질문이다.
제도는 지금도 움직이는 중이다. 이 글의 날짜·요건은 작성 시점 기준이며, 실제 적용 여부와 최신 개정 내용은 관할 지자체와 문화체육관광부 공지, 세무·법률 전문가 확인을 통해 반드시 다시 점검하기를 권한다.
