셰어하우스·룸메이트 들이기 전 확인할 것 — 방 하나로 월세 받는 법

빈 방 하나에 사람을 들여 월세를 받는 것 — 셰어하우스와 룸메이트는 가장 오래된 공간 수익화 방법이다. 대단한 설비 투자도, 인허가도 필요 없어 보인다. 실제로 그런 경우도 많다. 하지만 시작하고 나서야 발견하면 비싸지는 문제가 셋 있다. 이 집을 다시 빌려줄 권리가 나에게 있는가, 이 월세에 세금이 붙는가, 그리고 같이 살 규칙을 문서로 만들었는가. 순서대로 확인한다.

확인 ① 권리 — 이 집을 다시 빌려줄 수 있는 사람인가

본인 소유 집이라면 방을 세놓는 데 누구의 동의도 필요 없다. 문제는 임차인인 경우다. 내가 빌려 사는 집의 방 하나를 다른 사람에게 다시 빌려주는 건 법적으로 전대(轉貸)이고, 민법 제629조는 임대인의 동의 없는 전대를 금지하며 위반 시 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정한다. 룸메이트의 월세 몇십만 원을 벌려다 내 보증금이 걸린 계약 자체가 흔들릴 수 있다는 뜻이다.

한 가지 알아둘 조문이 더 있다. 민법 제632조는 건물의 '소부분'을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 전대 제한 규정을 적용하지 않는다고 정한다. 내가 계속 살면서 방 하나만 내주는 형태라면 이 예외에 해당한다고 해석될 여지가 있다. 다만 함정이 둘이다. 첫째, 어디까지가 '소부분'인지는 면적 비율·이용관계 등을 따져 사안별로 판단되고, 둘째, 이 조문은 임의규정이라 임대차계약서에 "임대인 동의 없이 전대할 수 없다"는 특약이 있으면 방 하나라도 특약이 우선할 수 있다. 그러니 실무 결론은 단순하다. 계약서 특약을 먼저 확인하고, 임대인에게 서면 동의를 받아 두는 것. 문자 한 줄보다는 동의서 한 장이 낫고, 동의서에 들어갈 항목과 문구 예시는 공간대여 사업자등록 가이드의 전대 동의서 부분을 그대로 쓰면 된다.

확인 ② 세금 — 내 월세는 과세인가, 비과세인가

방 하나 월세도 세법상으로는 주택임대소득이다. 다행히 전부 과세는 아니고, 부부합산 주택 수에 따라 갈린다. 국세청이 안내하는 기준(2025년 귀속)을 표로 정리하면 이렇다.

표의 '소형주택'은 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택으로, 2026년 12월 31일까지는 간주임대료 계산에서 빠진다. 이 표를 셰어하우스 상황에 대입하면 이렇게 읽힌다.

• 내가 사는 유일한 집(기준시가 12억 원 이하)의 방 하나를 내주는 경우 — 월세 수입은 비과세다. 가장 흔한 룸메이트 시나리오가 여기 해당한다.
• 집이 두 채 이상인 경우 — 방 하나든 집 전체든 월세는 전부 과세 대상이다.
• 임차한 집의 방을 다시 빌려주는(전대) 경우 — 그 집은 세법상 임차인의 주택으로 계산된다. 무주택 세입자여도 전대로 받는 월세는 주택임대소득 계산에 들어간다는 뜻이다.

과세 대상이라도 세 부담은 생각보다 크지 않은 경우가 많다. 연간 주택임대 수입이 2,000만 원 이하면 종합과세 대신 14% 분리과세를 선택할 수 있고, 수입의 50%(임대사업 등록 시 60%)를 필요경비로 인정받으며, 주택임대소득 외 종합소득이 2,000만 원 이하라면 200만 원(등록 시 400만 원)을 추가로 공제받는다. 예를 들어 2주택자가 방 하나를 월 45만 원에 내줘 연 540만 원을 벌었다면, 분리과세 기준 과세표준은 540만 − 270만(경비 50%) − 200만(공제) = 70만 원이고 세액은 9만 8,000원이다(지방소득세 별도). 월세 수입의 2%가 안 된다.

하나 더. 과세 대상 임대소득이 생기면 사업 개시일부터 20일 이내에 세무서 사업자등록 의무가 있고, 미등록 시 수입금액의 0.2%가 가산세로 붙는다. 금액은 작지만 의무는 의무다. 여기 적은 내용은 일반 정보이고 기준시가·주택 수 판정은 개별 사안마다 달라지므로, 신고 전에 국세청 상담센터(국번 없이 126)나 세무사에게 본인 상황 기준으로 확인하기 바란다. 숙박업 쪽 세금 구조와 비교해 보고 싶다면 에어비앤비 호스트 세금 가이드가 좋은 대조군이다.

확인 ③ 보증금 — 적게 받고, 조건을 문서로

룸메이트·셰어하우스 보증금은 전세처럼 목돈이 아니라 통상 월세 1~2개월치 수준의 소액으로 잡는다. 금액이 작다고 대충 넘기면 안 되는 이유가 있다. 셰어하우스 입주자는 등기부에 드러나지 않는 전대 구조에 들어오는 경우가 많아, 언론에서도 셰어하우스 보증금을 떼일 수 있다는 경고가 반복돼 왔다. 입주자가 불안해하는 지점을 운영자가 먼저 해소해 주는 게 곧 공실을 줄이는 영업이다.

• 보증금 액수, 반환 시점(퇴거 후 며칠 이내), 공제 조건(미납 월세·시설 파손)을 계약서에 명시한다.
• 입주 시 방과 공용공간 상태를 사진으로 남기고 서로 공유한다 — 퇴거 때 파손 분쟁의 기준이 된다.
• 내가 임차인(전대인)이라면 임대인 동의서 사본을 보여줄 수 있게 준비한다. 입주자 입장에서 가장 확실한 안심 자료다.
• 보증금은 소액이라도 생활비와 섞이지 않게 따로 보관한다. 돌려줄 돈이다.

보증금과 월세의 균형을 어떻게 잡을지 감이 없다면 아래 계산기로 보증금을 월세로 환산해 보면 기준이 잡힌다.

확인 ④ 하우스룰 — 계약서에 붙이는 생활 규칙

룸메이트 분쟁의 대부분은 돈이 아니라 생활에서 터진다. 그리고 생활 분쟁의 대부분은 규칙이 없어서가 아니라 규칙이 말로만 존재해서 터진다. 하우스룰을 한 장으로 만들어 계약서에 별지로 붙이고 서명을 받자. 들어가야 할 항목은 이 정도다.

• 공용공간 — 주방·욕실·거실 청소 분담 방식(요일제·구역제), 사용 후 정리 원칙
• 소음과 생활시간 — 심야 시간대 기준, 통화·영상 볼륨 매너
• 외부인 — 손님 방문 가능 시간, 숙박 가능 여부(이게 가장 흔한 분쟁 지점이다)
• 공과금 — 전기·가스·수도·인터넷의 분담 방식(인원수 균등 등)과 정산일
• 흡연·음주·반려동물 — 가능 여부와 범위
• 최소 거주기간과 퇴거 통보 — 통상 퇴거 1개월 전 통보. 중도 퇴거 시 보증금·월세 처리
• 규칙 위반 시 절차 — 경고 후 재발 시 계약 해지 요청 같은 단계

확인 ⑤ 사람 — 인터뷰에서 걸러야 계약서가 편하다

좋은 계약서보다 좋은 입주자가 낫다. 들이기 전에 직접 만나서 확인할 것들이 있다. 출퇴근 시간과 주말 생활 패턴이 나와 부딪히지 않는지, 흡연·반려동물 여부, 비상연락처를 줄 수 있는지, 이전에 어떤 형태로 거주했는지. 신분증으로 본인 확인을 하고, 계약서는 반드시 쌍방 서명본을 한 부씩 나눠 갖는다. 분쟁 사례에서 가장 자주 보이는 문장이 "지인이라 계약서를 안 썼어요"다. 가까운 사이일수록 문서가 관계를 지킨다.

흔한 실수 네 가지

1. 임대인 몰래 시작 — 방 하나쯤은 괜찮겠지 하다가 특약 위반으로 계약해지 통보를 받는 경우. 동의 확인이 먼저다.
2. "소액이니 세금은 무관"이라는 단정 — 주택 수에 따라 과세가 갈리고, 과세 대상이면 사업자등록 의무까지 따라온다. 본인 상황을 한 번은 확인해야 한다.
3. 구두 하우스룰 — 말로 합의한 규칙은 각자 다르게 기억된다. 한 장짜리 별지가 분쟁 대부분을 예방한다.
4. 보증금을 써버리는 것 — 소액이라 생활비에 섞이기 쉽지만, 퇴거일에 바로 돌려줘야 할 돈이다. 분리 보관이 원칙이다.

방 하나로 시작한 월세가 익숙해지면 다음 단계가 보인다. 방 여러 개를 돌리는 구조가 궁금하다면 방 30개 월세 장사의 손익을 계산한 고시원 창업 가이드가 그 확장판이다. 마지막으로 한 번 더 — 전대의 법률 효력과 임대소득 과세는 개별 사안에 따라 결론이 달라진다. 이 글은 일반 정보이며, 계약과 신고 전에 법률·세무 전문가와 관할 기관 확인을 거치는 것이 가장 저렴한 안전장치다.