도심 아파트로 숙박을 시작하려는 사람이 가장 늦게 알게 되는 사실이 있다. 외국인관광 도시민박업은 이름 그대로 외국인 손님만 받을 수 있다는 것이다.
내국인 여행자가 예약을 넣어도 받으면 안 되는 구조다. 그런데 도심 숙소를 찾는 손님이 외국인만은 아니다. 이 틈 때문에 무허가 운영이 생기고, 단속과 처분이 반복된다.
그럼 내국인을 합법으로 받는 길은 없을까. 있다. 지금 기준으로 세 가지다. 그리고 어느 길이 내 것인지는 딱 두 가지만 보면 바로 정해진다. 어디 사는지, 무슨 집인지다.
- 지방 단독주택이면 농어촌민박이다.
- 한옥이면 한옥체험업이다.
- 서울·부산 아파트나 빌라에 실거주한다면 공유숙박 임시허가다. 연 180일까지 받을 수 있다.
- 그 외 도시의 아파트라면, 아직 내국인을 받는 합법 경로가 없다.
왜 이렇게 갈리는지, 각 경로의 요건은 무엇인지 아래에서 하나씩 짚는다.
왜 도심 숙소는 내국인이 안 되나
주택에서 하는 숙박업은 근거 법이 여러 개로 나뉘어 있다. 도심 주택의 합법 경로인 외국인관광 도시민박업(관광진흥법)은 애초에 외국인 관광객을 유치하려고 만든 제도다. 그래서 대상도 외국인으로 못박혀 있다. 내국인까지 받는 도심 공유숙박을 위한 일반 제도는 아직 없다.
도시민박업 자체를 등록하는 방법은 도시민박업 등록 가이드에서 다뤘다. 여기서는 "그럼 내국인은 어떻게 받나"에만 집중한다.
합법 경로 세 가지
내국인을 합법으로 받는 길은 셋뿐이다. 농어촌민박, 한옥체험업, 그리고 규제 샌드박스의 공유숙박 임시허가다.
| 경로 | 어디서 | 내국인 | 핵심 제한 |
|---|---|---|---|
| 농어촌민박 | 농어촌 지역 주택 | 가능 | 실거주, 230㎡ 이내 등 신고 요건 |
| 한옥체험업 | 한옥 | 가능 | 한옥 기준 충족, 등록 필요 |
| 공유숙박 임시허가 (규제 샌드박스) | 서울·부산 주택 | 가능 | 연 180일, 실거주, 230㎡ 이내, 이웃 동의 |
① 시골이면: 농어촌민박
농어촌 지역에 산다면 답은 간단하다. 농어촌민박은 내국인 제한이 없다. 실거주 등 신고 요건만 채우면 된다. 전국에서 이미 수만 곳이 영업 중이다. 국내 숙박업 중 가장 큰 업태다.
② 한옥이면: 한옥체험업
한옥이라면 도심이어도 한옥체험업으로 등록해 내외국인 모두 받을 수 있다. 도시민박과 달리 손님 국적을 가리지 않는 것이 이 업태의 실질적인 장점이다. 전국 수천 곳이 영업 중이고, 최근 1년 새 수백 곳이 새로 등록했다.
③ 도심 아파트·빌라면: 공유숙박 임시허가
일반 도심 주택이 내국인을 받을 수 있는 유일한 합법 경로는 ICT 규제 샌드박스의 공유숙박 특례다. 2019년 실증특례로 시작해 2023년 부산으로 넓어졌고, 2026년 5월 임시허가로 한 단계 올라섰다.
실증특례일 때는 정해진 기간이 끝나면 사라질 수 있는 자격이었다. 임시허가는 다르다. 법이 따로 만들어질 때까지는 유효한 정식 허가다.
지금 이 특례로 운영하는 사업자는 위홈이 유일하다. 제도가 그렇게 돼 있다는 얘기일 뿐, 특정 플랫폼을 권하려는 건 아니다.
다만 위홈 공지에는 신규 호스트 등록을 마감했다는 안내가 있다. 새로 시작하려는 사람은 등록이 아직 가능한지 위홈에서 먼저 확인해야 한다.
공개된 특례 조건을 정리하면 이렇다.
- 지역. 호스트 주소가 서울특별시나 부산광역시일 것
- 실거주. 특례 지역 안의 주택에 살 것(전입신고로 확인)
- 면적. 숙소가 230㎡(약 69평) 이내일 것
- 사업자등록. 호스트 명의로 낼 것
- 이웃 동의. 신청 전에 동의서를 받아둘 것
- 영업일. 내외국인 합쳐 연 180일 이내. 지키는지는 정부에 정기적으로 보고하게 돼 있다
이 요건을 보면 도시민박·농어촌민박의 실거주 요건과 결이 같다. 집을 통째로 내놓는 임대업이 아니라, 사는 집을 나누는 형태까지만 허용하겠다는 취지다.
어느 경로가 내 상황인가
세 경로는 서로 겹치지 않는다. 사는 곳과 집의 종류가 정해져 있다면, 경로도 사실상 정해진다.
- 지방 단독주택에 산다. 농어촌민박이 맞다. 세 경로 중 제한이 가장 적고, 연중 영업할 수 있다.
- 한옥을 갖고 있거나 구할 수 있다. 한옥체험업이 맞다. 도심에서 내국인을 연중 받을 수 있는 사실상 유일한 조합이다.
- 서울·부산 아파트나 빌라에 실거주한다. 공유숙박 임시허가가 맞다. 단, 연 180일 상한과 이웃 동의가 전제다.
- 서울·부산이 아닌 도시의 아파트에 산다. 지금은 내국인을 받는 합법 경로가 없다. 외국인 대상 도시민박으로 시작하고, 법제화를 기다리는 게 현실적인 선택이다.
연 180일은 어느 정도인가
숫자로 따져보자. 매주 금·토를 채우면 연 104일이다. 여기에 여름 성수기 3주와 연휴·명절을 더하면 140일 안팎이다. 주말과 성수기 중심으로 운영한다면 180일 상한에는 여유가 있다.
반대로 평일까지 꽉 채우는 전업 운영이라면 이 경로와는 맞지 않는다. 180일 제한이 이 제도의 핵심이기 때문이다. 사는 집을 비우는 날만 나누라는 뜻이다. 이걸 지키는지는 플랫폼이 정부에 정기적으로 보고한다.
수익을 따져보고 싶다면 순서는 이렇다. 먼저 후보 지역의 경쟁과 수요를 숙박 상권 지도에서 본다. 그다음 주말 중심 가동률로 수익 계산기를 돌려, 180일 안에서 손익이 맞는지 확인한다.
법제화는 어디까지 왔나
2025년 10월, 정부는 내국인 공유숙박을 제도화하겠다고 발표했다. 그로부터 1년 가까이 지난 지금도 관련 법은 그대로다.
다만 방향을 보여주는 신호는 있다. 실증특례가 임시허가로 전환된 것이 대표적이다. 샌드박스 제도에서 임시허가는 법령 정비를 전제로, 정식 제도화 직전에 두는 단계다. 그래도 내국인 공유숙박을 전면 허용하는 시점은 아직 확정된 게 없다. 낙관적인 시나리오와 쟁점(기존 숙박업계 반발, 오버투어리즘)은 법제화 전망 글에서 따로 다뤘다.
확실한 건 하나다. 시행 전까지 도심 일반 주택에서 내국인을 받는 길은 위 세 가지뿐이다. 그 밖의 운영은 단속 대상이다. 최근 요금표 게시 의무가 강화된 것(첫 적발 영업정지 5일)도 같은 흐름이다. 주택 기반 숙박업에 대한 관리가 점점 촘촘해지고 있다.
이 글은 공개된 특례 조건과 보도를 근거로 한 일반 정보다. 특례 신청 가능 여부와 세부 요건은 시점에 따라 달라질 수 있다. 실제 신청 전에는 위홈 안내와 관할 지자체에서 직접 확인하는 것이 정확하다.
