도심 아파트로 숙박을 시작하려는 사람이 가장 늦게 알게 되는 사실이 있다. 외국인관광 도시민박업은 이름 그대로, 원칙적으로 외국인 손님만 받을 수 있다는 것.
내국인 여행자가 예약을 넣어도 받으면 안 되는 구조다. 그런데 도심 숙소를 찾는 손님이 외국인만은 아니다. 이 간극 때문에 무허가 운영이 생기고, 단속과 처분이 반복된다.
그러면 내국인을 합법으로 받는 길은 없나. 지금 기준으로 세 가지가 있다.
왜 도심 숙소는 내국인이 안 되나
주택에서 하는 숙박업의 근거 법이 갈라져 있기 때문이다. 도심 주택의 합법 경로인 외국인관광 도시민박업(관광진흥법)은 외국인 관광 유치 목적으로 설계된 제도라 대상이 외국인이다. 내국인까지 받는 도심 공유숙박을 위한 일반 제도는 아직 없다.
이 규칙 전반은 도시민박업 등록 가이드에서 다뤘다. 여기서는 "그럼 내국인은 어떻게"에만 답한다.
합법 경로 세 가지
| 경로 | 어디서 | 내국인 | 핵심 제한 |
|---|---|---|---|
| 농어촌민박 | 농어촌 지역 주택 | 가능 | 실거주, 230㎡ 이내 등 신고 요건 |
| 한옥체험업 | 한옥 | 가능 | 한옥 기준 충족, 등록 필요 |
| 공유숙박 임시허가 (규제 샌드박스) | 서울·부산 주택 | 가능 | 연 180일, 실거주, 230㎡ 이내, 이웃 동의 |
① 시골이면 — 농어촌민박
농어촌 지역이라면 답이 간단하다. 농어촌민박은 내국인 제한이 없다. 실거주 등 신고 요건을 채우면 된다. 전국 영업 중 36,544곳(2026-07-29 기준)으로 국내 숙박업에서 가장 큰 업태다.
② 한옥이면 — 한옥체험업
한옥은 도심이어도 한옥체험업으로 등록하면 내외국인 모두 받을 수 있다. 도시민박과 달리 손님 국적 제한이 없는 것이 이 업태의 실질적 장점 중 하나다. 전국 2,560곳이 영업 중이고 최근 1년 새 285곳이 새로 등록했다.
③ 도심 아파트·빌라면 — 공유숙박 임시허가
일반 도심 주택이 내국인을 받는 유일한 합법 경로는 ICT 규제 샌드박스의 공유숙박 특례다. 2019년 실증특례 사업자 지정으로 시작해 2023년 부산으로 확대됐고, 2026년 5월 심의를 거쳐 임시허가로 전환됐다. 현재 이 특례로 운영하는 사업자는 위홈이 유일하다 — 제도 현황의 사실이 그렇다는 것이고, 특정 플랫폼을 권하는 뜻은 아니다.
공개된 특례 부가조건 기준으로 요건은 이렇다.
- 지역 — 호스트 주소가 서울특별시·부산광역시일 것
- 실거주 — 특례 지역 내 주택에 거주(전입신고로 확인)
- 면적 — 숙소 230㎡(약 69평) 이내
- 사업자등록 — 호스트 명의
- 이웃 동의 — 신청 전에 동의서 확보
- 영업일 — 내외국인 합쳐 연 180일 이내, 준수 여부가 정부에 정기 보고됨
요건을 훑어보면 도시민박·농어촌민박의 실거주 요건과 결이 같다. 집을 통째로 내놓는 임대업이 아니라, 사는 집을 공유하는 형태까지만 허용하겠다는 설계다.
어느 경로가 내 상황인가
세 경로는 겹치지 않는다. 물건과 지역이 정해져 있으면 경로도 사실상 정해진다.
- 지방 단독주택에 살고 있다 → 농어촌민박. 세 경로 중 제한이 가장 적고 연중 영업이 된다.
- 한옥을 갖고 있거나 구할 수 있다 → 한옥체험업. 도심에서 내국인을 연중 받는 사실상 유일한 조합이다.
- 서울·부산 아파트·빌라에 실거주한다 → 공유숙박 임시허가. 단, 연 180일 상한과 이웃 동의를 전제로.
- 서울·부산이 아닌 도시의 아파트 → 내국인을 받는 합법 경로가 현재 없다. 외국인 대상 도시민박으로 시작하고 법제화를 기다리는 것이 현실적인 선택지다.
연 180일은 어떤 크기인가
산술로만 보면 이렇다. 매주 금·토 2박을 팔면 연 104일이다. 여기에 여름 성수기 3주(21일)와 연휴·명절을 더해도 140일 안팎 — 주말·성수기 중심 운영이라면 180일 상한은 생각보다 여유가 있다.
반대로 평일까지 채우는 전업 모델은 이 경로로 성립하지 않는다. 180일 제한은 불편이 아니라 제도의 정체성이다 — 거주하는 집을 비는 날에 공유하는 것까지가 허용 범위고, 그 준수 여부는 플랫폼을 통해 정부에 정기 보고된다.
수익 관점의 판단이 필요하면 순서는 이렇다. 후보 지역의 경쟁·수요를 숙박 상권 지도에서 먼저 보고, 주말 중심 가동률로 수익 계산기를 돌려 180일 상한 안에서 손익이 맞는지 확인한다.
법제화는 어디까지 왔나
방향 신호는 이어지고 있다. 실증특례가 2026년 5월 임시허가로 전환된 것이 대표적이다 — 샌드박스 제도에서 임시허가는 법령 정비를 전제로 정식 제도화 직전에 두는 단계다. 다만 내국인 공유숙박의 전면 허용 시점은 확정된 것이 없다. 낙관 시나리오와 쟁점(기존 숙박업계 반발, 오버투어리즘)은 법제화 전망 글에서 따로 다뤘다.
확실한 건 하나다. 시행 전까지 도심 일반 주택에서 내국인을 받는 길은 위 세 가지뿐이고, 그 밖의 운영은 단속 대상이라는 것. 최근 요금표 게시 의무 강화(첫 적발 영업정지 5일)처럼 주택 기반 숙박업에 대한 관리가 촘촘해지는 흐름과 같이 읽어야 한다.
이 글은 공개된 특례 부가조건과 보도를 근거로 한 일반 정보다. 특례 신청 가능 여부와 세부 요건은 시점에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 신청 전에는 해당 특례 안내와 등록 지자체 확인이 기준이다.
