자리를 찾았다고 칩시다. 이제 도면 앞에 앉습니다. 여기서 거의 모두가 같은 유혹에 빠집니다. 침대를 최대한 많이 넣는 것입니다.
그런데 자기 실적을 숫자로 공개하는 한 운영사의 결론은 반대쪽에 있습니다. 지표상 1등이 아닌 방을 주력으로 삼는다는 것입니다. 이 회사의 숫자를 따라가면, 침대를 하나 더 넣는 계산이 어디서 갈리는지가 보입니다.
호스텔 창업 4부작 3편입니다. 1편 왜 지금 호스텔인가 · 2편 용도변경과 매물 점검 · 4편 운영 현실
평당 1등은 4인실, 객실당 1등은 8인실
서울 도심에서 다인실 숙소 여러 지점을 운영하는 집서울이 충무로역점의 4~6월 실적을 객실 타입별로 공개했습니다.
숫자를 보기 전에 하나 짚고 갑니다. 이 회사의 4인실과 8인실은 침대를 하나씩 파는 도미토리가 아닙니다. 방을 통째로 파는 2룸 구조의 다인실 숙소입니다. 11평 4인실은 방마다 퀸베드 하나씩에 거실 하나, 화장실과 샤워실이 각 하나. 15평 8인실은 방마다 2층 퀸벙크를 넣는 대신 화장실 둘, 샤워실 둘을 확보하고 거실을 넓혔습니다. 일행이나 가족 단위가 방 하나를 통째로 빌리는 상품입니다.
도미토리: 한 방에 침대를 여러 개 두고, 서로 모르는 손님들이 침대 하나씩을 각자 값을 내고 쓰는 다인실입니다. 기숙사를 뜻하는 영어에서 온 말입니다.
| 지표 (월 기준) | 4인실 (11평) | 8인실 (15평) | 10인실 |
|---|---|---|---|
| 평당 매출 | 97만원 | 87만원 | 74만원 |
| 객실 하나가 버는 돈 | 1,070만원 | 1,298만원 | 공개 안 됨 |
| 손님 1인당 단가 | 11만 6천원 | 9만 4천원 | 11만 1천원 |
제목의 질문에 대한 첫 번째 답이 여기 있습니다. 정원을 늘릴수록 평당 매출은 계단으로 내려갑니다. 97만원, 87만원, 74만원. 한 평이 버는 돈으로는, 침대를 더 넣을수록 오히려 줄었습니다.
객실 하나가 버는 돈은 반대로 갑니다. 8인실이 4인실보다 매달 228만원을 더 법니다.
1인당 단가에는 반전이 하나 숨어 있습니다. 인원이 많을수록 싸질 것 같은데 10인실이 8인실보다 높습니다. 인원과 단가가 나란히 움직이지 않는다는 것, 이것도 도면을 그리기 전에 알아둘 사실입니다.
그런데 이 회사의 주력은 8인실입니다
산수로는 4인실로 채우는 게 맞아 보입니다. 쓸 수 있는 면적이 정해져 있으니 평당 매출이 높은 방으로 깔면 총매출이 커질 테니까요. 그런데 이 운영사는 8인실을 메인에 놓습니다. 이유를 셋 밝혔는데, 셋 다 도면 계산에는 안 잡히는 것들입니다.
첫째, 운영자가 매달 마주하는 숫자는 평당 매출이 아닙니다. 임대료는 평당으로 깎아주는 게 아니라 건물 단위로 나갑니다. 통장에서 임대료가 빠져나가는 날 그 돈을 메우는 건 객실 하나하나가 벌어온 돈이고, 그 저울에서는 8인실이 매달 228만원씩 앞선다는 겁니다.
둘째, 리뷰입니다. 이 회사가 밝힌 진짜 이유입니다. 객실 중 만족도가 가장 높은 타입이 8인실입니다. 만족도가 높으면 리뷰가 쌓이고 별점이 오릅니다. 별점이 오르면 8인실만 좋아지는 게 아닙니다. 같은 숙소의 4인실도 10인실도 더 좋은 값에 더 잘 팔립니다. 방 하나가 지점 전체의 판매단가와 가동률을 끌어올리는 엔진이 되는 겁니다. 실제로 이 8인실은 최근 석 달간 가동률 81.5~91.7%를 유지했습니다.
만족도 얘기가 나온 김에, 손님 반응은 직관과 반대입니다. 11평 4인실은 "생각보다 좁다"는 말을 듣고, 15평 8인실은 "생각보다 쾌적하다"는 평가를 받는다고 합니다. 인원은 두 배인데 평가는 거꾸로입니다. 운영사의 설명은 평수가 아니라 설계입니다. 8인실은 화장실과 샤워실을 두 개씩 넣어 아침 병목을 없앴고, 그 대신 거실이 넓어졌습니다. 침대를 더 넣고도 덜 좁게 만드는 설계가 있다는 뜻입니다.
셋째, 시장에 없는 방이기 때문입니다. 명동 일대 숙소 지도에 조건 두 개, 욕실 2개에 8인 수용을 걸면 매물이 화면에서 사라진다고 합니다. 4인실은 그 상권에 넉넉히 공급돼 있습니다. 여덟 명이 나뉘지 않고 한 공간에 묵을 수 있는 방은 희소합니다. 경쟁이 없는 쪽이 가격을 정합니다.
정리하면 저울이 둘입니다. 평당 매출은 도면 위의 저울이고, 리뷰와 희소성은 운영의 저울입니다. 면적 계산은 아래에서 하겠지만, 그 전에 물어야 할 게 둘 있습니다. 내 상권에 없는 방이 무엇인가. 어떤 방이 우리 숙소의 별점을 끌고 갈 것인가. 침대 수는 그 답 다음에 정하는 겁니다.
나눌 면적은 임차한 평수가 아닙니다
이제 도면 계산입니다. 첫 단계는 침대를 세는 게 아니라 객실로 쓸 수 없는 면적을 먼저 덜어내는 것입니다.
위 4인실 구성을 다시 보세요. 11평 안에도 거실과 화장실, 샤워실이 들어 있습니다. 객실 안에서조차 침대가 차지하는 면적은 일부입니다. 건물 전체로 가면 더합니다. 공용 취사장, 라운지, 복도와 계단, 린넨을 쌓을 창고. 호스텔업 등록 기준이 요구하는 편의시설도 여기 들어갑니다.
그래서 임차 평수를 객실 평수로 그대로 나누면 안 됩니다. 180평을 빌렸다고 11평으로 나눠 "16실"이라고 사업계획서에 적으면, 그 도면에는 화장실도 복도도 없습니다. 침대 수와 매출이 실제보다 훨씬 부풀려진 채로 임대료 협상에 들어가게 됩니다.
객실용 면적이 나왔으면 이제 나눕니다. 도미토리로 짠다면 침대 하나에 몇 제곱미터를 줄지가 문제인데, 법으로 정해진 1인당 면적 기준은 없습니다. 시장이 실제로 어떻게 하는지를 봐야 합니다.
국내 호스텔들이 예약 사이트에 올린 객실 면적과 침대 수를 모아보면 같은 인원수인데 면적이 서너 배씩 차이 납니다. 6인실이 9제곱미터짜리도 있고 49제곱미터짜리도 있습니다. 홍대의 한 호스텔은 8인실이 20제곱미터인데 10인실은 18제곱미터입니다. 두 명이 더 자는 방이 오히려 좁습니다. 방을 키우지 않고 침대만 넣은 겁니다.
그러니 "6인실은 몇 평이면 된다"는 답은 없습니다. 대신 범위는 나옵니다.
| 객실 | 침대 하나당 면적 |
|---|---|
| 4인실 | 4.3~6.8제곱미터 |
| 6인실 | 3.3~8.2제곱미터 |
| 8인실 | 2.5~6.2제곱미터 |
| 10인실 | 1.8~4.0제곱미터 |
국내 호스텔들이 예약 사이트에 직접 올린 값이라 실측이 아닙니다. 오차를 감안하고 보세요.
개인실 위주로 짤 생각이라면 이 표는 쓸모가 적습니다. 개인실은 침대가 아니라 방을 세고 요금도 방 단위로 받습니다. 객실용 면적을 방 하나 크기로 나누면 끝입니다. 공용공간을 먼저 뺀다는 1단계는 똑같이 적용됩니다. 개인실 호스텔에도 공용 라운지와 복도는 들어갑니다.
1박에 얼마를 받을 수 있나
방이나 침대 수를 셌으면 요금을 넣어야 매출이 나옵니다. 숙박업 투자를 연재하는 한 블로그가 정리한 국내 시세 범위입니다.
| 형태 | 도미토리 1베드 | 개인실 |
|---|---|---|
| 소규모 게스트하우스 | 2만~4만원 | 5만~9만원 |
| 중규모 이상 호스텔 | 3만~5만원 | 8만~15만원 |
그런데 이 표를 앞의 집서울 숫자에 갖다 대면 안 됩니다. 집서울의 1인당 단가는 9만 4천원에서 11만 6천원. 도미토리 1베드 3만~5만원과 두세 배 차이가 나는데, 요금을 잘 받아서가 아니라 파는 상품이 다르기 때문입니다. 한쪽은 모르는 사람들 사이의 침대 한 칸을 팔고, 집서울은 일행이 통째로 쓰는 방을 팝니다. 욕실 딸린 방 하나를 넷이 나누면 1인당 10만원이 어색하지 않습니다. 실제로 같은 도심 광장시장 옆에 새로 생긴 숙소는 4인실 하나가 10만원에도 나갑니다. 이 둘은 요금표가 다른 시장입니다.
다른 회사의 숫자로 교차해 볼 수도 있습니다. 종로에서 13년째 숙소를 운영·대행하는 업체가 공개한 30객실 숙소의 실측 지표인데, 부킹닷컴 일 평균 요금이 94,024원입니다. 서울 등록 숙소 4,343개 중 검색 순위 170위, 상위 4% 안에 드는 곳의 값입니다. 충무로 운영사의 1인당 단가 9만 4천~11만 6천원과 다른 회사, 다른 상권인데 같은 자리에 떨어집니다. 도심에서 방 단위로 파는 다인실 숙소의 가격대가 대략 이 언저리에 형성돼 있다고 읽으면 됩니다.
그래서 요금 조사는 형태부터 정하고 시작해야 합니다. 침대를 팔 건지, 방을 팔 건지. 그다음은 30분짜리 실무입니다.
- 부킹닷컴이나 아고다에서 후보지 동네 이름으로 검색하고, 지도를 열어 내 자리에서 걸어서 10분 반경만 남깁니다.
- 필터에서 숙소 유형을 내가 팔 형태와 같은 것만 고릅니다. 도미토리 침대인지, 방 전체인지가 섞이면 조사가 무효입니다.
- 날짜를 두 번 넣어 봅니다. 다음 주 평일 하루, 그리고 한 달 뒤 토요일. 두 값의 차이가 그 동네의 성수기 탄력입니다.
- 숙소마다 요금과 후기 평점, 후기 수를 한 줄씩 적습니다. 열 곳이면 충분합니다.
그 표에서 내 요금이 설 자리가 보입니다. 후기 0개로 시작하는 신규 숙소는 같은 조건의 평점 상위 숙소보다 싸게 시작할 수밖에 없다는 것까지요. 다른 형태의 숫자를 이어 붙이는 순간 계산이 통째로 어긋나니, 위 시세표는 조사 결과가 상식적인 범위인지 확인하는 용도로만 쓰세요.
객실이 열 개면 1만원이 1년에 3,600만원입니다
요금을 정하기 전에 알아두면 좋은 계산이 있습니다. 종로에서 호스텔을 준비하며 창업기를 연재 중인 한 인테리어·부동산 회사 대표의 정리입니다. 객실이 10개면 하루에 팔 수 있는 상품이 10개, 한 달이면 300개입니다. 상품 하나에서 1만원을 더 받으면 월 300만원을 더 법니다. 그리고 상품 하나에서 1만원을 덜 쓰면 똑같이 300만원을 더 법니다.
버는 쪽과 아끼는 쪽이 같은 크기라는 게 핵심입니다. 그리고 아끼는 쪽은 설계 단계에서 정해집니다. 같은 대표가 고정비를 이렇게 나눴습니다. OTA 수수료, 임대료와 관리비, 청소와 세탁과 소모품, 통신과 보안과 세무, 예비 유지비.
이 중에서 설계와 직결되는 건 청소와 세탁입니다. 청소 동선을 어떻게 짤지, 린넨을 어디서 빨고 어디에 쌓아둘지를 도면 그릴 때 정해두면 매달 나가는 돈이 달라집니다. 한 달에 200만원을 아끼면 1년이면 2,400만원입니다.
호스텔 임대료 상한, 평당 11만원과 25만원 사이
이제 임대료입니다. 요즘 나오는 임대 물건 호가부터 보겠습니다. 집서울이 최근 검토한 물건 기준으로 종각이 평당 20만원, 명동이 25만원까지 나온다고 합니다. 그리고 자기 계약을 예로 들었는데 이 대목이 서늘합니다.
이 회사는 충무로점 180평을 평당 11만원, 월 2,000만원에 잡았습니다. 관리비 포함입니다. 4월부터 7월까지 매출이 월 1억에서 1억 1,600만원 사이였으니 임대료 비중은 18%였습니다. 그런데 같은 매출로 평당 25만원짜리 자리에 들어갔다면 월 4,500만원, 매출의 40%가 임대료로 나갑니다. 같은 운영을 해도 완전히 다른 사업이 된다는 게 이 회사의 표현입니다.
임대료만이 아닙니다. 이 회사 기준으로 인테리어가 100평에 최소 5억에서 7억입니다. 이 회사가 올해 두 차례 밝힌 범위인데, 몇 달 사이 하한이 올라갔습니다. 문을 열기 전에 들어가는 돈입니다. 소규모 건물을 고쳐 객실당 500만원에서 1,000만원대로 시작하는 사례들과는 자릿수가 다른데, 어느 급으로 갈지는 상권과 상품이 정합니다. 도심 레지던스급 손님을 받으려면 그 급의 공사비가 앞에 서 있다는 것만 기억하면 됩니다.
같은 운영사가 남긴 말이 있습니다. 임대료는 오르고, 인테리어는 비싸지고, 방값은 그대로다. 청소비와 세탁비를 빼면 무엇이 남느냐고요.
그래서 계산 순서를 뒤집어야 합니다. 자리를 먼저 잡고 매출이 나오길 바라는 게 아니라, 매출을 먼저 잡고 감당 가능한 임대료를 구한 다음 그 안에서 자리를 찾는 것입니다.
- 객실용 면적을 확정합니다. 임차 평수에서 공용 화장실과 샤워실, 취사장, 라운지, 복도와 계단을 뺍니다. 이 단계를 건너뛰면 뒤의 숫자가 전부 부풀려집니다.
- 매출을 계산합니다. 침대를 팔면 침대 수 곱하기 1베드 요금, 방을 팔면 방 수 곱하기 객실 요금. 거기에 30일과 예상 가동률을 곱합니다. 요금은 시세표가 아니라 내 반경의 같은 형태 조사값을 씁니다.
- 거기에 0.2를 곱합니다. 월 임대료와 관리비를 합한 상한입니다. 이 운영사 자신의 기준은 임대료가 매출의 25%를 넘으면 들어가지 않는 것이고 실제 계약은 18%였으니, 관리비까지 합쳐 20%면 그 사이의 보수적인 선입니다. 이번엔 임차 전체 평수로 나눕니다. 임대료는 공용공간에도 붙으니까요. 그렇게 나온 평당 금액이 협상에 들고 갈 숫자입니다.
두 가지만 더 주의하세요. 비교할 임대료에는 관리비를 더해야 합니다. 위 18%가 관리비를 포함한 값이니까요. 그리고 2단계 매출은 수수료를 떼기 전입니다. 호스텔은 예약의 73.7%가 OTA에서 들어오고 호스텔월드가 떼가는 비율이 17.7%까지 올랐습니다. 매출의 13%쯤을 미리 빼두세요.
기본 수수료가 끝이 아닙니다. 부킹닷컴에서 검색 상단에 노출되는 추천 숙소 표시는 매출의 3%를 더 내는 광고고, 단골 회원에게 자동 할인을 거는 프로그램은 요금의 10%를 깎습니다. 앞의 종로 운영업체는 13년간 둘 다 쓰지 않고 상위 4%를 유지한다고 밝혔지만, 신규 숙소가 후기 없이 시작하는 첫해에는 이 비용이 계산서에 들어올 수 있습니다. 수수료 칸을 13이 아니라 15로 잡아 보고도 버티는지 확인하세요.
대신 호스텔에는 호텔에 없는 특징이 있습니다. 예약이 코앞에 닥쳐서 들어옵니다. 호스텔월드 이용자의 약 67%가 숙박 7일 안에 예약합니다. 멀리 내다보기는 어렵지만 요금을 그때그때 조정할 여지는 큽니다.
임대료 옆에 같이 적어둘 것도 있습니다. 보증금입니다. 월 2,000만원짜리 자리면 보증금은 그와 별도로 목돈이 잠깁니다. 초기 비용으로 흔히 말하는 2억에서 3억이 보증금을 포함한 금액인지 아닌지부터 확인하세요. 여기에 위에서 본 공사비가 붙고, 문을 연 뒤 몇 달치 운전자금도 남겨둬야 합니다. 이 셋을 더한 금액이 실제로 필요한 돈입니다.
그리고 가동률 80%를 3년간 유지해야 시설투자비를 회수한다는 게 업계 기준입니다. 80%는 사실상 만실이니, 비수기가 긴 자리라면 이 셈이 성립하지 않습니다.
마지막으로 한 번 더 두들겨 보세요. 호스텔 임장을 다녀온 스터디 모임이 남긴 기준은 이렇습니다. 예상했던 매출보다 20~30% 떨어져도 버틸 수 있는지까지 계산해봐야 하고, 예상 점유율이 높아야 겨우 수익이 나는 물건이라면 아무리 좋아 보여도 다시 생각해봐야 한다는 것입니다.
가동률 80%로 계산해서 겨우 남는 물건은 위험합니다. 첫해부터 그걸 찍는 숙소는 드뭅니다. 60%로 계산해도 버티는지를 보세요. 거기서 안 되면 그 자리는 아닙니다. 60%를 통과했다고 회수까지 되는 건 아닙니다. 회수 기준이 80%니까요. 60%는 버티는 선이고 80%는 돌려받는 선입니다. 두 숫자를 따로 계산해서, 현금흐름은 60%에서 돌고 회수는 몇 년이 걸리는지를 나눠 보세요.
객실 요금 말고 다른 매출도 있습니다. 짐 보관, 지역 체험 프로그램, 근처 맛집이나 상점과의 제휴. 숙소가 있는 동네를 여행하는 사람들이 불편해하는 걸 찾아 해결해주면 그게 매출이 됩니다. 이건 문을 연 뒤의 이야기이고, 계약 판단은 객실 매출만으로 하세요.
아래 계산기는 한 채 단위입니다. 침대를 판다면 1박 요금 칸에 침대 하나 요금 곱하기 침대 수를, 방을 판다면 객실 요금 곱하기 방 수를 넣고 수수료율을 채널에 맞춰 조정해 보세요. 도미토리는 여덟 자리 중 세 자리만 팔려도 그 방은 판매된 상태라, 객실 단위 가동률과 침대 단위 가동률이 다르게 움직인다는 점도 감안하시고요.